💡 Des Cadeaux aux Enfants ? / 🔎 Investir en Nue-Propriété ?🎯

Édition n°10 - 15/11/2023

Pour cette édition, voici le menu :

• 💡Transmission de Patrimoine : Le Moment des Cadeaux de Fin d'Année 🎄

• 🔎 L'Investissement en Nue-Propriété : L'Art de Préparer l'Avenir 🏠

• 🥳 Le sais-tu ?

⏱️ Temps de lecture : ~ 7 min, parfait pour accompagner une pause☕ !

C’est parti ! 🤗

La fin de l'année, souvent associée au partage et à la générosité, est le moment idéal pour gâter ses proches, surtout les enfants. C'est aussi une période propice pour envisager la transmission de votre patrimoine de manière avantageuse et affectueuse ! 🤗 

Que tu sois parent ou grand-parent, porte une attention particulière à ce qui suit. La transmission de patrimoine, si elle est mal gérée, peut réserver des surprises désagréables de la part du Fisc... 💣

Les Dons aux Enfants 📜

En tant que parent, tu as la possibilité de donner de l'argent, mais aussi des biens meubles (comme des voitures, des bijoux...), des immeubles et des valeurs mobilières (telles que des actions, des parts sociales...).

1. Le fameux plafond de 100 000€ par parent et par enfant : chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant sans droits de donation tous les 15 ans. Pour les couples, cela représente donc 200 000 € par enfant. Ces dons peuvent être effectués en une seule fois ou échelonnés sur 15 ans. Si l'abattement n'est pas utilisé en totalité lors d'une première donation, le solde peut être utilisé durant ces 15 ans 💸. Les dons peuvent être en numéraire, en actions, ou en biens immobiliers. Pour les donations, surtout immobilières ou importantes, il est souvent recommandé de passer par un notaire 🏛️.

2. Les Dons Manuels : Il s'agit de transferts d'argent. Ces dons doivent être déclarés 💼 mais ne sont pas soumis à l'impôt. Les parents peuvent donner jusqu’à 31 865€ par parent (en plus des 100 000€ dont on vient de parler!).

🔑 Astuce d'Optimisation : Si tu es propriétaire d'un bien immobilier, le démembrement de propriété pourrait être une option intéressante. Cette méthode divise l'usufruit (droit d’utilisation du bien ou perception de ses revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, y compris de le vendre ou de le donner). En ne donnant que la nue-propriété à tes enfants, tu réduis la valeur taxable de la donation tout en conservant l'usage du bien jusqu'à ton décès. C'est une tactique judicieuse pour diminuer les droits de donation tout en maintenant le contrôle sur le bien 🏠. On en reparle plus bas ! 👇

Les Dons aux Petits-Enfants 👶

En tant que grand-parent, ça te démange de faire un cadeau ? C’est tout à fait possible! Il est possible de donner 31 865€ tous les 15 ans à ses petits-enfants.

👉 Les dons des parents et des grands-parents peuvent se cumuler : un enfant peut recevoir 200 000 € de ses parents et 127 460 € (4 × 31865€) de ses quatre grands-parents tous les 15 ans sans droits de donation.

⚠️ Attention:

• La donation doit être déclarée à l'administration fiscale même si elle n'est pas imposée. La démarche peut se faire en ligne sur impots.gouv.

• Le donateur, la personne qui transmet une part de son patrimoine, doit être âgé de moins de 80 ans (et vivante…) et le donataire, la personne qui reçoit le don, doit être majeur ou mineur émancipé,

• La donation est irréversible (donner c’est donner, reprendre…., vous connaissez la suite ;-))

Les Présents d'Usage : La Magie des Petits Gestes 🎁

Il est souvent oublié, pourtant il est très utile : le présent d'usage est un cadeau offert lors d'événements spéciaux (anniversaires, mariages, diplôme etc.) dont la valeur est raisonnable par rapport au patrimoine du donateur. Ces cadeaux sont exonérés de droits de donation.

Sachant que l’administration fiscale n’établit pas de barème spécifique, la frontière entre le présent d’usage et le don « déguisé » est assez mince. Donc attention, c’est pas open bar!

Que dit la loi ? Le caractère de présent d'usage s'apprécie à la date où il est consenti et compte tenu de la fortune du disposant. Article 852 du Code Civil

Deux conditions à suivre selon moi:

1. le présent est à offrir au moment de l'événement

2. il faut tenir compte de la fortune du donateur

Il n'y a pas de montant fixe, mais en général, il est conseillé de ne pas dépasser 1,5% de ton patrimoine ou 2,5% de tes revenus annuels, en tant que donateur.

👉 Si tu as un patrimoine de 100 000 €, tu pourrais offrir jusqu'à 1 500 €. Si tu gagnes 50 000 € par an, un cadeau de 1 250 € serait raisonnable.

Dans le monde de l’immobilier, la nue-propriété se distingue comme une stratégie de transmission et/ou d'investissement à la fois optimisée et efficiente.

C'est une méthode qui permet de se projeter dans l'avenir, de bâtir un patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux non négligeables, que soit en terme de transmission ou de imposition. 🌱

Et qui dit nue-propriété dit démembrement. On regarde ça 👇

🔍 Le Démembrement de Propriété : Comment Ça Marche ?

Le démembrement de propriété est une pratique immobilière qui consiste à diviser un bien immobilier en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. 🌐

1. L'Usufruit : L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus (comme les loyers). Cela peut être une personne physique (par exemple, un parent) ou une entité (comme une société de gestion immobilière, type SCI). L'usufruit est temporaire, souvent lié à la vie de l'usufruitier ou à une période déterminée 🍂.

2. La Nue-Propriété : Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais ne jouit pas de son utilisation ni de ses revenus pendant la durée de l'usufruit. À la fin de l'usufruit (à la mort de l'usufruitier ou à l'expiration du terme fixé), le nu-propriétaire obtient la pleine propriété sans payer de frais supplémentaires 🌳.

Deux options s’offrent à toi, selon tes objectifs:

1. Objectif de Transmission et Succession ? on va utiliser le démembrement viager

2. Objectif d’Investissement Immobilier ? on va utiliser le démembrement temporaire

Le Démembrement Viager 👨‍👩‍👧‍👦

Ici, l’objectif est d’optimiser la transmission du patrimoine sans démunir les parents. Les parents vont donc devenir usufruitiers (profiter du bien ou de ses revenus) tandis que les enfants, eux, vont devenir nus-propriétaires. Ils devront attendre de recevoir la pleine propriété lors de la succession.

Deux options s’offrent à toi :

• soit donner l’usufruit d’un bien que tu possèdes déjà, comme par exemple une Résidence Principale, ou une maison de famille. Il te faudra alors forcément passer par un Notaire.

• soit acheter un bien directement en démembrement (tu achètes l’usufruit, et tes enfants la nue-propriété). Cela nécessite que les enfants en aient la capacité financière (ou alors, tu leur fait une donation avant, cf la première partie de la newsletter 👆)

Le Démembrement Temporaire ⏱️

🌟 Imagine que tu as du cash et que tu veux investir dans de l’immobilier, mais que tu n'as pas besoin de revenus immédiatement. Alors, l'immobilier avec démembrement temporaire est fait pour toi ! 💡

L'objectif ici est d'acheter la nue-propriété d'un bien pour une durée déterminée, entre 3 et 20 ans. Pendant ce temps, l'usufruitier (souvent le vendeur ou une société de gestion) conserve l'usage du bien et en perçoit les revenus locatifs 🏗️.

Après la durée du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit automatiquement (et sans frais) et devient donc plein propriétaire.

Les Avantages :

• Acquisition à Moindre Coût 🛍️ : L'achat de nue-propriété se fait souvent avec un rabais par rapport à la valeur totale du bien, car l'usufruitier conserve l'usage du bien pendant la période de démembrement. Ce rabais dépend de la durée du démembrement (ex : -20% pour un démembrement de 5 ans).

• Aucune Gestion Locative 🏢 : Pendant la durée du démembrement, l'usufruitier (souvent un bailleur ou une société de gestion) prend en charge la gestion locative, épargnant ainsi au nu-propriétaire les tracas liés à la location.

• Exonération Fiscale 💼 : Le nu-propriétaire n'est pas imposable sur les revenus générés par le bien (comme les loyers) pendant la durée du démembrement et n'a pas à payer la taxe foncière.

• Valorisation à Long Terme 📈 : À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété (sans frais) d’un bien qu’il avait acheté à rabais. La performance est donc garantie (modulo l’évolution du marché immobilier).

👉 Beaucoup de SCPI proposent d’investir avec un démembrement temporaire, il faut donc bien comparer les rabais offerts par chacune pour choisir la SCPI la plus pertinente! Il est aussi possible d’acheter un bien immobilier en nue-propriété en direct, et ce sera l’objet d’une autre newsletter ;)

Mon avis 🕵️‍♂️

Je trouve que le démembrement de propriété est une vraie pépite dans le monde de l'immobilier ! 🏠

Que ce soit en viager ou en temporaire, le démembrement permet d’optimiser son patrimoine et de limiter le frottement fiscal en cas de donation.

Avec le démembrement viager, on optimise la transmission tout en gardant le contrôle.

Avec le démembrement temporaire, on profite de rabais sur des biens immobiliers sans s’occuper de la gestion locative.

Pour ces deux possibilités, attention quand même à bien tout prévoir car c’est irréversible ! 🌟

🥳 Le sais-tu ?

Un Démembrement Royal 👑

Tu connais bien sûr le Château de Versailles, n'est-ce pas ?

Même s'il ne s'agit pas d'un cas de démembrement à proprement parler, ce joyau illustre parfaitement la séparation entre l'usage et la propriété : l'État en assure la gestion tandis que la nation en reste propriétaire.

Quand je vous dis que le partage immobilier est utile !!