🔎 Investir Dans Un Viager, Est-Ce Moral ? 👵👴

Édition n°20 - 14/02/2024

Hello ! 👋

Je t’écris depuis les pistes de ski ⛷️ où je passe la semaine. Si tu es toi aussi en vacances, profite! Et bonne Saint Valentin aussi 😚.

J’espère que le contenu de cette semaine te plaira :

• 💡 Investir Dans Un Viager, Est-Ce Moral ?

• 🥳 L’image de la semaine

⏱️ Temps de lecture : ~ 7-8 min selon ta vitesse de lecture

Si tu souhaites me poser une question et que j’y réponde à la prochaine édition, tu peux m’envoyer un email à [email protected]

Aujourd'hui, on va plonger dans un sujet qui intrigue autant qu'il divise : investir dans un viager.

Est-ce qu’investir en planifiant le décès de quelqu’un flirte avec les limites de la morale ?

On creuse le sujet ensemble 👇.

Qu'est-ce que le Viager, au Juste ? 🏠

Tu as sûrement déjà entendu parler du viager, ce système d'achat immobilier un peu particulier où tu paies une rente à quelqu'un jusqu'à ce que... eh bien, jusqu'à ce que cette personne décède… 💀

Oui, dit comme ça, ça peut sonner un peu glauque 😬. Mais avant de juger, plongeons dans les détails !

Le viager, c'est une chance pour les vendeurs, souvent des seniors 👵👴, d'obtenir un complément de revenu régulier 💰 tout en continuant à vivre dans leur maison ou appartement 🏡 jusqu'à la fin de leurs jours.

Pour l'acheteur, c'est l'opportunité d'acquérir un bien à un prix souvent inférieur à sa valeur sur le marché 📉. Ce bien se trouve souvent en hyper centre des villes 🌆, qui à l’époque étaient beaucoup moins étendues que maintenant.

Oui mais le truc est la rentabilité finale de l’investissement dépend de la durée de vie du vendeur 🤷‍♂️.

🔍 Alors, comment ça fonctionne le viager ?

C'est simple !

Toi, l'investisseur 🕵️‍♂️, tu achètes la nue-propriété d'un bien immobilier à une personne âgée, qui conserve l'usufruit jusqu'à son décès. ⚰️

La nue-propriété, c'est le fait de posséder un bien immobilier 🏠, mais sans pouvoir y vivre.

L'usufruit, c'est le droit d'utiliser un bien immobilier 🍇 et d'en percevoir les fruits (comme le loyer 💸).

Donc pour obtenir le viager, tu vas verser:

• Un bouquet : une somme d'argent versée au vendeur au moment de la signature du contrat 💼.

• Une rente viagère : une somme d'argent versée au vendeur chaque mois jusqu'à son décès ☠️.

Tu l’as compris, c’est un peu comme un pari 🎲:

• Si le vendeur vit longtemps, tu as versé beaucoup d'argent en rente viagère 📈.

• Si le vendeur meurt rapidement, tu as fait une bonne affaire 💫.

D’où la question : est-ce moral d’investir dans un Viager ? 

Comment est fixé le prix d’un viager ? 💼

Le prix d'un viager est fixé en fonction de plusieurs critères :

• L'âge du vendeur 👵👴 : C'est le facteur le plus important. Plus le vendeur est âgé, plus l'espérance de vie est courte et donc moins le prix du viager sera élevé.

• La valeur vénale du bien 🏡 : C'est la valeur du bien immobilier s'il était vendu en viager libre (c'est-à-dire sans que le vendeur y habite).

• Le type de viager :

  1. Le viager occupé 🛋️: le vendeur continue à habiter le bien jusqu'à son décès.

  2. Le viager libre 🚪: le vendeur quitte le bien après la signature du contrat.

  3. Le viager occupé est moins cher que le viager libre car l'acheteur ne peut pas profiter du bien immédiatement.

• Le montant du bouquet 💐: Le bouquet est une somme d'argent versée au vendeur au moment de la signature du contrat. Plus le bouquet est important, moins la rente viagère sera élevée.

• Le montant de la rente viagère 💸: La rente viagère est la somme d'argent que l'acheteur verse au vendeur chaque mois jusqu'à son décès. Elle est généralement indexée sur l'indice des prix à la consommation (IPC).

• L'état de santé du vendeur 🩺: L'état de santé du vendeur peut également influencer le prix du viager.

Le bouquet correspond à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché.

Et des tables de mortalité, les mêmes que celles des assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente.

La Question Morale : Est-ce Correct d'Investir en Pariant sur la Vie des Autres ? 😕

La question de la morale dans le viager, c'est tout sauf simple, chacun a son avis 🤷‍♂️.

Voyons les choses sous deux angles :

• Côté vendeur 👵👴:

  • le retraité peut avoir une faible retraite et une rente à vie pourrait l’aider

  • avec le bouquet, il a la possibilité d’en profiter pleinement et/ou bien de transmettre une partie à ses enfants/petits-enfants.

  • le viager peut donc lui permettre de vivre sereinement à la retraite avec une rentrée d'argent supplémentaire.

• Côté acheteur 💰:

  • on va pas se mentir, c’est une affaire qui peut être très rentable

  • tu investis dans un bien qui, à terme, sera tien, souvent pour une somme totale bien inférieure à ce que tu aurais payé sur le marché classique

Si tu veux te lancer dans le viager, tu peux : 

1. acheter un viager en direct et dans ce cas il faut s’entourer des conseils d’un notaire,

2. ou bien lire la suite 😏 

Comment Investir en Viager Simplement ? 🤔

Réponse : Des fonds SCI Viager permettent aux épargnants de s'exposer au marché immobilier résidentiel en investissant dans des parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) dédiées au viager.

Fonctionnement: Ces fonds investissent dans l'achat de biens immobiliers résidentiels occupés par des personnes âgées. Les investisseurs acquièrent des parts de la SCI, qui devient propriétaire du bien. Le vendeur, quant à lui, conserve l'usufruit du bien et perçoit une rente viagère jusqu'à son décès.

Avantages:

• Accessibilité 💼: Tu mets un pied dans l'immobilier avec beaucoup moins de capital que pour un achat en direct.

• Diversification 🌍: Tu n'achètes pas un seul viager, mais tu mises sur un panier diversifié de biens immobiliers.

• Performance mécanique 📈: Avec le temps, tu bénéficies de la consolidation des viagers, modulo les performances du marché immobilier.

Exemples de fonds

Je ne connais que 2 fonds immobiliers qui investissent dans les viagers :

• SCI Viagénérations: Géré par Turgot AM, ce fonds investit dans des biens immobiliers en viager occupé en France.

• SCI Silver Avenir: Dédié au viager 100% bouquet (donc pas de rente), ce fonds est géré par Arkéa REIM.

Risques

• Risque d'aléa: Le rendement dépend de l'espérance de vie du vendeur.

• Illiquidité: Les parts de SCI ne sont pas cotées en bourse et peuvent être difficiles à revendre.

• Risque lié à la SCI: La performance dépend de la qualité de la gestion de la SCI.

Conclusion

Le viager, c'est un mix complexe d'éthique, de finance et de solidarité...

Sur le principe, je trouve que le Viager est une bonne solution pour tout le monde.

Et personnellement, je préfère investir dans les SCI dont je t’ai parlé qui font les choses “correctement” vis-à-vis du vendeur et qui me permettent de diversifier et mutualiser mon risque, quitte à perdre un peu en performance par rapport à un achat direct.🏡💰.

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