💡Les 3 Dimensions du Marché Immobilier 🏠

Édition n°27 - 03/04/2024

Hello ! 👋

Aujourd'hui, on va parler d'un sujet qui passionne beaucoup de monde : l'immobilier !

Tu te demandes peut-être quels critères regarder pour investir dans la pierre et te construire un patrimoine solide ?

Je te propose d’explorer en détail les 3 dimensions clés du marché immobilier.

⏱️ Temps de lecture : ~ 7 min

Si tu souhaites me poser une question et que j’y réponde à la prochaine édition, tu peux m’envoyer un email à [email protected]

Dans cet article, je te propose de parler des 3 dimensions qui impactent l’investissement immobilier. 🏡✨

3️⃣, 2️⃣, 1️⃣, prêt ? Go ! 🚀

🥇 La richesse de la population 💼

La richesse moyenne des habitants d'une région influence directement les prix immobiliers. En Mongolie 🇲🇳, tu pourrais t'offrir un ou plusieurs hectares pour le prix d'un studio à Paris 🇫🇷. Logique, non ?

Mais d'où vient cette différence ? 🤔

Cela tient à la richesse de la population, estimée par le PIB par habitant, un indicateur certes imparfait mais utile.

Définition : Le PIB, ou Produit Intérieur Brut, mesure la valeur totale de tous les biens et services produits à l'intérieur d'un pays sur une période donnée. Pour obtenir le PIB par habitant, il suffit de diviser cette valeur par le nombre d'habitants 🙂.

Plus ce chiffre est élevé, plus les gens ont du pouvoir d'achat, ce qui, en général, pousse les prix immobiliers à la hausse.

⚠️ Attention : Un pays avec un PIB par habitant élevé peut connaître de grandes inégalités de revenus, avec une petite portion de la population détenant une grande partie de la richesse.

Et, logiquement, plus ce PIB par habitant augmente, plus la population s’enrichit année après année, et plus l’immobilier a de chances d’augmenter, toutes choses égales par ailleurs.

C’est ce qu’on a observé dans certaines grandes villes chinoises 🇨🇳, où le prix de l’immobilier a pu dépasser 17 000€/m² 📈.

Conclusion : il faut un pays en bonne santé, avec un PIB par habitant en croissance pour que l’immobilier augmente, en moyenne.

🥈 Les conditions de crédit

Le crédit, c’est un levier sur ton patrimoine existant.

En utilisant de l'argent emprunté à la banque pour financer une partie de ton achat immobilier, tu investis un capital initial (ton apport) tout en bénéficiant d'un bien d'une valeur bien plus élevée.

• Si la valeur de ce bien augmente avec le temps, le rendement de ton investissement initial augmente fortement bien au-delà de ce que tu aurais pu obtenir en investissant uniquement ton propre argent.

• Si la valeur de ce bien diminue avec le temps.. comment dire… c’est la merde car tu te retrouves à rembourser un investissement qui vaut moins qu’initialement..

Du point de vue d’une nation, les conditions de crédit permettent donc d’amplifier les variations, à la hausse ou à la baisse, du marché de l’immobilier.

Et voici les principales conditions à regarder quand on te parle de crédit :

• Taux d'endettement : c’est la part de tes revenus consacrée aux remboursements.

• Durée du prêt : sur 10, 15 20 ou 25 ans ? Plus c'est long, moins c'est cher par mois, mais plus tu paies d'intérêts au total.

• Taux d'emprunt exprimé en %

• Montant de l’apport demandé pour concrétiser le projet immobilier

Aujourd’hui, ces conditions ont été fortement réduites:

• Taux d'endettement : on est passé de 40-45% à 33% max

• Durée du prêt : on est passé de 25 ans + 2 ans de différé max à 25 ans max (différé inclus)

• Taux d'emprunt : on est passé de 1% çà 4%/an

Les conditions d’octroi des crédits sont donc nettement plus dures qu’il y a 2-3 ans. 💡🏠

🥉 L'offre et la demande ⚖️

C'est le principe fondamental de l'économie :

• Si l'offre de logements est supérieure à la demande, les prix baissent.

• Si la demande est supérieure à l'offre, les prix augmentent.

C’est dans cette partie que tu vas trouver la force de l’emplacement. C’est le facteur numéro un. Personne ne l’exprime mieux que notre ami Stéphane Plaza 😂 

Mais l'offre et la demande sont en constante évolution, influencées par de nombreux facteurs. En voici quelques-un :

Zoom sur l'offre :

• Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : nouvelle obligation pour lutter contre les passoires thermiques, les logements mal classés (F et G) sont de plus en plus difficiles à vendre, ce qui réduit l'offre. ⛔️

• Faillites de promoteurs immobiliers et baisse des mises en chantier : depuis 2022, la construction de nouveaux logements ralentit très fortement, ce qui réduit l’offre à venir de nouveau bien

• Limitation de l'artificialisation des sols : on ne peut pas construire n'importe où, ce qui limite encore l'offre de terrains constructibles.

Zoom sur la demande :

• Changement des modes de vie : divorces, familles monoparentales, envie d'espace... de plus en plus de personnes recherchent un logement plus grand. ‍‍‍

• Achat de résidences secondaires : une tendance en pleine croissance, qui dope la demande dans certaines régions. ️

• Investissement locatif : de nombreux investisseurs achètent des biens immobiliers pour les louer, ce qui accroît encore la demande. Mais ça répond aussi à une problématique d’offre.

• L'attractivité d'une région : les régions les plus attractives, en termes d'emploi, de transports, d'éducation et de loisirs, attirent plus de monde et donc font augmenter la demande de logements.

• L'évolution de la population : ce facteur a bien sûr un impact sur la demande.

🚀 Conclusion

En conclusion, pour investir dans l'immobilier, il est important de prendre en compte ces 3 dimensions en profondeur et d'analyser les nombreux facteurs qui les influencent. Ces dimensions n’ont pas la même échelle : les deux premiers sont à l’échelon national, tandis que le dernier est très local.

Si tu souhaites investir en France, c’est que tu as validé les 2 premiers critères. Reste ensuite à valider le 3ème en trouvant un emplacement qui est pertinent maintenant et qui le restera sur le long terme (>10 ans). Car l’immobilier reste un investissement de long terme !

L’immobilier est un lourd engagement, j’espère que ces quelques lignes t’aideront ;) 💖

🥳 L’image de la Semaine